Офисная революция WeWork

Как-то сама собой назрела тема функционирования современных бизнес-моделей. Ранее мы разместили материал, о причинах неудач General Electric и о новом развитии NASA. В этой статье мы расскажем о сети коворкингов WeWork. Таким образом у нас вырисовывается рубрика «Бизнес-модели мира». Нет?

1. Адам Ньюман и Мигель МакКельви построили сеть коворкингов на $5 млрд

И заставили инвесторов поверить в офисную революцию.

Предприниматели Адам Ньюман и Мигель МакКельви арендуют пространства в разных городах и строят сообщество независимых творческих людей. Хотя WeWork работает с реально существующими местами, в связи с чем сильно зависит от колебаний рынка недвижимости, многие инвесторы склонны видеть в компании Uber и Airbnb в сфере офисов.

Предприниматели-одиночки

По данным компании MBO Partners, в США сейчас около 18 млн фрилансеров. C каждым годом их становится на 10-20% больше. Программисты и дизайнеры уходят из крупных компаний и начинают работать на себя, потому что хотят независимости. WeWork появилась на волне этого тренда.

Миссия компании – создать мир, в котором люди работают, чтобы жить, а не существовать. Времена, когда сотрудники проводили в офисе время с 9 утра до 5 вечера, безвозвратно ушли, грань между работой и отдыхом стёрлась. Значит, и офис должен быть таким, где люди чувствуют себя расслабленно и не хотят из него сбежать.

«Люди вроде меня, в переходном периоде, нуждаются в энергетических местах», – говорит один из членов сообщества, арендующий стол у WeWork на Манхэттене с тех пор как покинул финансовый отдел крупной компании. Многие пользуются услугами компании не только из-за удобного рабочего места, но и ища вдохновения и новых знакомств.

От аренды угла к созданию компании

Всё началось в 2008 году, когда из-за кризиса многие американцы теряли работу. В стране, где цена на недвижимость и так высока, люди стали съезжаться с друзьями, чтобы разделить квартплату. Тогда Ньюман начал сдавать угол своей комнаты тем, кто искал дешёвое жильё на Craigslist.

Хозяин квартиры, в которой жил Ньюман, Джошуа Гутман владел зданием на той же улице площадью 5 000 кв. футов (1 фут равен 0,3 м). Он предложил жильцу сдавать помещения в нём и брать по доллару за фут. Ньюманн в ответ посоветовал поделить один этаж на 15 офисов и брать $1000 за каждый.

Нового соседа Ньюмана звали Мигель МакКельви, он работал архитектором и разрабатывал проекты планировки для магазинов American Apparel. Он предложил разработать концепт коворкинга на этаже в здании Гутмана. В результате в 2008 году появилась компания Green Desk, которая арендовала и сдавала модные пространства. «Чем быстрее падала экономика, тем больше мы получали заказов», – говорил Ньюманн. Green Desk получила площади в Бруклине и Квинсе, её дела шли неплохо, но партнёры хотели создать собственный бренд. Они продали акции и открыли первый WeWork в нью-йоркском Soho в 2010 году.

Полезные связи

Ньюман – сын врача из Израиля, он долгое время жил в кибуце Нирим рядом с Сектором Газа. В интервью он часто вспоминает, что придумал компанию, вдохновившись общением с известными людьми в американском Центре каббалы. Он видел, какую роль играют связи, как члены сообщества помогают друг другу, и хотел перенести этот опыт в бизнес.

Теперь Ньюман называет WeWork физической социальной сетью и рассказывает о новых знакомствах, которые он заводит благодаря компании. Ньюман считает, что WeWork способна не только создавать удобные офисы, она может сделать больше. Члены сообщества могут делиться советами и задавать вопросы через приложение, а также бронировать переговорки, заказывать ланч для сотрудников и совершать другие операции, связанные с работой в офисе. Через приложение можно забронировать место в любой из 29 локаций WeWork в 9 городах.

В рассуждениях Ньюмана о стратегии развития чувствуется влияние каббалы. Он говорит: «Когда у вашей работы есть реальное назначение и вам действительно это нравится, успех будет следовать за вами – и деньги и счастье будут частью этого».

Аренда и деньги

Стать членом WeWork-сообщества можно, выбрав один из трёх тарифных планов: $45, $95 и $350 в месяц. Цена зависит от времени аренды стола или отдельной маленькой комнаты и включает в себя помощь бэк-офиса в проведении финансовых операций по начислению зарплат, оформлении медстраховки и других делах. Основатели называют себя провайдерами в мир «Поколения мы», где всё основано на нуждах человека.

Первый офис WeWork занял 915 квадратных метров в районе Sohо, это семь этажей, каждый продуман и оформлен в современном дизайне. Среди членов WeWork – стартапы Consumr, Turf, Fitocracy, Reddit и New York Tech Meetup. Начинающие и уже состоявшиеся компании сидят все вместе и заряжаются энергией друг друга. В 2011 PepsiCo разместила несколько сотрудников в Soho WeWork. Члены сообщества говорят, что экономят сотни долларов в месяц на услугах охраны, ресепшена, принтере, интернете. Сегодня WeWork – самый быстрорастущий игрок на рынке аренды помещений в Нью-Йорке. WeWork сдаёт место на площадках известных арендодателей вроде Ниля Бендера, которого называют королём респектабельного района Гринвич-Виллидж. «Мы не конкурируем с коворкингами, – говорит Ньюман. Мы конкурируем с офисами. А это актив в $15 триллионов только в США».

Когда компания запускала коворкинг на юге Лондона, она привлекла внимание стартап-культуры, и, несмотря на то что цена на аренду в их офисе была не самой низкой, он был сдан на 80% ещё до открытия.

В феврале 2014 года JPMorgan вместе с Harvard Corporation, Zuckerman и Benchmark инвестировали $150 млн в WeWork. Инвестор венчурного фонда Benchmark Брюс Данлеви cначала был настроен скептически и специально прилетел в Нью-Йорк, чтобы увидеть, чем отличаются пространства компании от всех остальных. «Это напомнило мне eBay образца 1997 года», – говорит он. Он думал о пирамиде Маслоу и человеческих нуждах. WeWork предоставляла не только рабочее место, но эмоции и хорошую энергетику. Сейчас компания становится для многих полноценным провайдером в мир бизнеса.

В конце 2014-го компания привлекла ещё $355 млн при оценке $5 млрд. Fast Company назвал WeWork «самой инновационной компанией». У агентства Regus, сдающего офисную недвижимость в аренду, 2 500 точек в 110 странах, но капитализация в два раза ниже WeWork, всего $2,3 млрд. Ньюмана это не смущает: он уверен, что WeWork – пионер новой экономики, которая трансформирует рабочее пространство в пространство для жизни. Создаёт сообщества людей, которые делают то, что им нравится.

Инвесторы, которые традиционно вкладывались в недвижимость, были удивлены. На $5 млрд можно построить самый дорогой небоскрёб – Всемирный торговый центр занимает примерно такую же площадь, как все помещения, которые сдаёт WeWork. Некоторые не верят в то, что экономика WeWork выживет при падении цен на недвижимость. Компания сдаёт площади в аренду по высоким ценам.

На случай ценовых колебаний Ньюман и МакКельви придумали план Б – они рассчитывают заработать на дополнительных сервисах, которые компания обеспечивает за счёт партнёров: медстраховка, оплата счетов, юридические услуги и облачное хранение данных. По словам членов сообщества, WeWork помогает экономить $200 в месяц на здравоохранении благодаря партнёрству с TriNet, а Amazon Web Services предлагает специальный план хостинга для компаний.

WeWork заявляла о планах увеличить количество членов сообщества с 14 000 до 46 000 и открыть 60 локаций к концу 2015 года, но сейчас у компании всего 42 пространства в 15 городах. Офисы открываются «в городах с высоким IQ», как их называет Ньюман. WeWork есть в Сан-Франциско, Остине, Лондоне, Тель-Авиве, Портленде, Орегоне, Торонто, Амстердаме, планируется начать работу в Берлине. У каждого офиса есть свой менеджер, который следит за обстановкой и проводит мероприятия: турниры по пинг-понгу, организует занятия по йоге и медитации, беседы о новых технологиях, личном саморазвитии, дегустации вин и кинопоказы.

Развитие

На TechCrunch Disrupt в Нью-Йорке Ньюман с гордостью говорил, что его компания «в прошлом месяце выдала 90 000 стаканов пива». Алкоголь – символический элемент, отличающий WeWork от других пространств. После тяжёлого дня работы в офисе объявляют пивной час. Инвесторы верят в компанию ещё и потому, что она борется с извечным страхом человечества – одиночеством. Ньюман считает, что его офисы могут быть интересны не только тем, кто занят работой, но и путешественникам, которые хотят общаться с местными жителями.

В 2014 году WeWork и агентство недвижимости Vornado заявили о планах по обустройству двенадцатиэтажного здания в районе Crystal City на юге Вашингтона. Компании договорились о создании сообщества WeLive – пространств для жизни, ориентированных на ту же аудиторию, что пользуется офисами WeWork. В пустующем здании появятся 252 небольших квартиры.

…спустя 10 лет после стартапа

Wework. Коворкинг. Бизнес-модель.

2. У сети WeWork 250 000 клиентов в 72 городах по всему миру

Адам Ньюман и Мигель МакКельви создали WeWork и открыли свой первый воркспейс в 2010 году в Нью-Йорке – тогда они сдавали офисы небольшим стартапам. Сегодня компания стоит $20 млрд, что сопоставимо с – Uber, Airbnb, Palantir Technologies и SpaceX. К концу 2018 года WeWork увеличит количество рабочих мест до 400. У компании 253 коворкинга в 22 странах, их арендуют глобальные корпорации вроде Microsoft и IBM. Только в Лондоне уже работают 23 локации и откроются ещё десять. После правительства Великобритании WeWork – главный арендатор недвижимости в Лондоне, общая площадь коворкингов там – 240 000 кв. м.

Рабочим пространством дело давно не ограничивается. WeWork хочет занять ещё более важную роль в жизни миллениалов.

Больше, чем коворкинг

Бизнес-модель WeWork очень проста. Компания арендует большие помещения, ремонтирует их в своём узнаваемом стиле: с хипстерским декором, строит бар с просекко, которое наливают из пивного крана, разбивает на зоны и пересдаёт.

Коворкинг WeWork в Лондон-сити занимает восемь этажей, в нём могут расположиться 3377 посетителей. На каждом этаже есть конференц-залы, телефоны и общие кухни. Автомат с едой от Le Pain Quotidien продаёт багеты, кофе и свежевыжатые соки. Первый этаж освещён лампами с тёплым светом, заставлен столами и мягкими кожаными диванами. Во всю стену – девиз «Сделай это!» в розовых тонах. Мотивирующие лозунги здесь везде. Даже кружки для кофе скажут вам: «Делай то, что любишь», а дверь в туалете посоветует: «Никогда не останавливайся».

Этажом выше – зона отдыха с бассейном, столами для пинг-понга и настольного футбола. Афиша на стене оповещает о ближайших мероприятиях – брекфаст-клуб «Слава богу, сегодня понедельник» и занятия по пилатесу. Сегодня членам коворкинга (так называют своих арендаторов в WeWork) предлагается попробовать парикмахерский сервис, который принимает оплату в биткоинах.

Чтобы стать членом коворкинга WeWork, нужно купить абонемент. Можно выбрать из нескольких тарифов. Самый дешёвый даёт право на место за большим общим столом (hot-desking) и доступ в общие пространства. Чуть дороже стоит возможность работать за отдельным столом. Самый дорогой вариант — частный офис: можно снять кабинет на одного человека, а можно – на несколько сотен. В этом коворкинге весь седьмой этаж занимает финансовая корпорация CityGroup.

В Лондон-сити hot-desking стоит 390 фунтов в месяц ($500), отдельный стол – 460 фунтов ($590), а частные офисы – от 770 до 41 000 фунтов ($990 до $53 000). Несмотря на цены, WeWork переполнены – старая модель офисного пространства умерла.

В WeWork считают, что миссия компании – создать приятное пространство для работы. Оба сооснователя WeWork сами интервьюируют каждого нового сотрудника, чтобы убедиться, что тот понимает идеологию проекта. Спросите Адама Ньюмана, что делает WeWork особенным, и он скажет, что речь идёт не просто об офисном помещении. Он считает, что миллениалы ценят опыт, а не материальные блага, жаждут чувства общности и удовлетворения и хотят быть частью чего-то большего, чем они сами. Поэтому им так важно работать в комфортном помещении.

«Мы специально создаём точки соприкосновения, – говорит Джастин Капуко, креативный директор компании. – Например, коридор может быть очень узким, чтобы люди проходили почти вплотную друг к другу. Звучит смешно, но нам кажется это важным для коммуникации». Дизайн и организация пространства каждого коворкинга зависят от культурных особенностей региона. В Бразилии любят яркие интерьеры, а в Индии не используют фанеру. В нью-йоркских коворкингах нужно много света и натуральных материалов, а в Англии нормой считаются низкие потолки.

Но больше всего отличается то, как люди едят. В Аргентине, Израиле и Нидерландах коворкеры готовят сами, поэтому там всегда должны быть кладовые для продуктов. Очередь к холодильнику стала бы «плохим пользовательским опытом». В Нью-Йорке чаще едят группами и пользуются приложениями для доставки еды, поэтому под кухни отводится меньше места. В США больше пьют фильтрованный кофе, а в Лондоне – эспрессо и чай.

Все эти выводы делаются из исследований, которые проводит WeWork с помощью датчиков присутствия и опросов. «Мы много говорим о создании сообщества, но только исследования позволяют нам понять, возникает ли оно на самом деле, не остаётся ли абстрактным красивым термином», – говорит лидер исследовательской группы WeWork Джош Эмиг. Компания не только видит, как люди осваивают рабочее пространство, но и пытается понять, какие социальные связи создаёт.

Политика открытых дверей

И Ньюман, и МакКелви росли без отцов. Ньюман родился в Израиле, а после развода родителей переехал в Индианаполис вместе с матерью и сестрой. МакКелви вырос в штате Орегон. Он жил в коммуне, состоявшей из пяти матерей-одиночек и шести детей. Однажды мать забыла его спящим в траве на музыкальном фестивале. «Тогда это казалось мне абсолютно нормальным, — говорит МакКелви. – Но сейчас у меня семилетний сын, и я не могу представить, как можно оставить его где-то посреди леса и уйти спать в машину».

Сооснователи познакомились через общих друзей дома у Ньюмана. МакКелви ошеломила атмосфера этой квартиры: «Дверь была открыта, люди сидели, болтали и играли на гитаре. Мне кажется, что такая политика открытых дверей – характерная черта израильтян, тогда я не знал никого из Израиля и был удивлён».

Компания росла, росли и её клиенты. По словам Ньюмана, первое время корпорации приходили за краткосрочной арендой офисных столов, а теперь приходят за особой корпоративной культурой.

Ньюман не видит большой разницы между клиентами – частными предпринимателями и корпорациями: «Я не рассматриваю предприятие как компанию с сотней тысяч наёмных рабочих. Я вижу 100 000 личностей, которые решили работать вместе». Он представляет себе будущее, в котором работники не привязаны к одной локации. «Они могут провести пару месяцев в Тель-Авиве, Лондоне, Нью-Йорке или Шанхае, и там их будет ждать комфортное рабочее место. Сегодня они могут работать на одну компанию, завтра на другую, но всегда будут оставаться частью We-сообщества».

В WeWork инвестировали Benchmark Capital, Fidelity Investments, JP Morgan, Goldman Sachs, Harvard Management Company, Wellington Management. Японская группа SoftBank вложила $3 млрд в WeWork и ещё $1,4 млрд – в создание трёх новых подразделений: WeWork China, WeWork Japan и WeWork Pacific. Оценка WeWork после этой сделки – $20 млрд.

В 2017 году компания сообщила, что её выручка составляет $886 млн, а чистый убыток – $883 млн. Это не удивило рынок, WeWork очень быстро растёт. В прошлом году фирма приобрела за $850 млн знаменитое здание универмага Lord & Taylor в Нью-Йорке на Пятой авеню, чтобы превратить его в штаб-квартиру, и построила дом в центре Лондона за $750 млн.

Коворкинг и косёрфинг

Некоторые критики считают, что WeWork – обычная компания, которая занимается сдачей недвижимости в субаренду, а слава волшебного единорога прилепилась к ней случайно. WeWork не владеет большинством зданий, в которых сдаёт помещения. Компания просто арендует их на долгий срок и пересдаёт желающим на более короткие периоды. Эта модель может быть рискованной: предтеча WeWork, компания Regus (сейчас входит в группу IWG) расцвела во время бума доткомов, сдавая офисы первым интернетчикам. А в 2003 году, когда экономический пузырь лопнул, подала заявление о банкротстве.

На самом деле членство в сообществе даёт клиентам доступ не только к рабочему пространству. WeWork экспериментирует с идеей WeGeneration, которая заключается в том, что миллениалам важно быть частью гостеприимного и комфортного сообщества. WeWork не зря сравнивают с технологическими компаниями. Как Apple, Google и Amazon стремятся захватить пользователя и уже не выпускать его из своей инфраструктуры, так и WeWork пытается полностью подчинить себе жизнь миллениала, но в офлайне. Компания хочет, чтобы молодые и креативные люди жили, работали, занимались спортом и другим досугом в её помещениях.

В 2016 году WeWork открыл коливинг WeLive из нескольких совместных квартир, тренажёрный зал и спа-комплекс RISE by We. А совсем недавно анонсировал запуск некоммерческой школы WeGrow для детей под руководством жены Ньюмана Ребекки Пэлтроу Ньюман. Там обещают руководствоваться «осознанным предпринимательским подходом к образованию». WeWork активно скупает другие компании, в том числе сети коворкингов. Например, в 2017 году он купил сингапурскую Spacemob и китайскую Naked Hub. Среди других покупок – академия программирования Flatiron School и онлайн-сообщество Meetup.

В 2017 году WeWork сделал самую необычную инвестицию – купил долю в проекте Wavegarden испанской компании, которая делает бассейны для сёрфинга. Бассейны – это искусственные лагуны, способные создавать около 1000 волн в час и вмещать сто сёрферов. Бассейн для сёрфинга идеально сочетается с миссией WeWork – трансформировать рабочее пространство и выстраивать комьюнити. Ньюман представляет такую лагуну в кампусе какой-нибудь технической корпорации – например, HP, Google или Microsoft. «Нас просят спроектировать крупнейшие кампусы в мире, – говорит он. – И им нужно что-то, что объединяет людей». Что может быть лучше социализации во время сёрфинга в бассейне?

 

по материалам https://secretmag.ru/

см. также